各鄉鎮人民政府，縣直各有關單位：
《關于進一步規范提升永泰縣物業管理工作的實施方案》已經縣十八屆人民政府2022年第1次常務會議研究同意，現印發給你們，請認真組織實施。
|
永泰縣人民政府辦公室 |
|
2022年2月18日 |
關于進一步規范提升
永泰縣物業管理工作的實施方案
根據《民法典》《福建省物業管理條例》《福州市物業管理若干規定》《福州市關于進一步規范提升物業管理工作的實施方案》（榕政辦〔2019〕136號）等有關規定，結合永泰實際，制定本實施方案。
一、開展物業企業星級評價
（一）評價主體及評價對象。根據福州市住宅小區物業企業星級評價辦法，由縣住建局、鄉鎮、村居分別負責對全縣住宅小區（含非住宅）物業服務企業（含有事實服務的物業企業）進行服務質量星級評價。
（二）評價分數。按百分制計，以鄉鎮、村居評價結果為主，其中，鄉鎮評分權重35%、村居評分權重35%，縣住建局評分權重30%。
（三）評價標準。具體分為基本要求、公共秩序、房屋管理及維護、共用設施設備維修養護、保潔服務及綠化養護管理等五個方面，涉及35個細項（附件1）。
（四）評價方式
1.鄉鎮、村居評價。采取月考評方式，每月底對物業服務企業服務質量進行考評，得出每月評價分。全年評價結果由每個月評價分平均后得出。
2.縣住建局評價。采取季度隨機抽查方式，每季度對抽查到的物業企業進行評價，當年度所有小區抽查全覆蓋。同時，結合投訴處理不及時、發現問題限期未整改等情況，作相應扣分。其中，“投訴處理不及時”以12345滿意度和鄉鎮、村居反饋為準，“發現問題限期未整改”以限期整改單整改落實情況為準。
（五）評價結果應用。鼓勵縣內住宅小區選聘物業企業時優先選擇三星級及以上的物業服務企業，對二星級及以下的物業企業，引導小區業主委員會或村居委員會召開業主大會重新選聘物業企業。二星級及以下物業服務企業納入縣住建局、鄉鎮重點監管對象，縣住建局、縣發改局依法依規對物業企業給予信用扣分、納入企業信用評價體系。物業服務期間無法消除小區安全隱患的，或連續三年星級評價低于二星級（含）的物業服務企業，納入我縣物業企業“黑名單”，不得新承接縣內小區的物業服務，合同期滿后由村居或業委會組織業主大會重新選聘物業公司，不得續聘。
二、有效發揮業主委員會作用
（一）申請條件。已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%的，或首套物業出售并交付滿兩年的，可向當地鄉鎮申請成立業主大會、業主委員會。
（二）籌備組組成。由業主代表、建設單位代表、鄉鎮政府代表、村居委員會代表組成，5人以上單數。其中業主代表由鄉鎮確定，籌備組中的業主代表作為委員候選人的比例原則上不得超過業主代表總數的50%；鄉鎮政府代表由鄉鎮分管領導或物業站負責人擔任；村居委員會代表由村居主任或書記擔任。
（三）選擇業主代表
1.滿足條件。（1）應是小區業主；（2）具有完全民事行為能力；（3）原則上不超過75周歲；（4）遵紀守法，按規定繳納住宅專項維修資金、物業費、水電公攤費等，無不良信用記錄；（5）熱心公益事業，責任心強，不存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為；（6）業主本人、配偶及其近親屬未在為本區域服務的物業企業任職。
2.審核確定。由鄉鎮負責審核確定，如符合條件的人數較多，由鄉鎮按優先條件、分布情況等進行確定。籌備組中的業主代表作為業主委員會委員候選人的，原則上比例不超過籌備組中業主代表人數的50%。
（四）選擇委員候選人。應符合上述業主代表具備的條件，由籌備組負責，審核把關候選人條件，符合條件的納入候選人名單。優先選擇中共黨員、人大代表、政協委員、村居工作人員、國家機關、企事業退休干部等身份的業主及文化程度較高、居住時間較長的業主。其中，村居主任或書記為小區業主的，應參選業主委員會委員候選人。
（五）票決有關要求。應當由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（六）委員權利。業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵委員提供志愿服務。有條件的，經業主大會決定，可領取工作補貼。
（七）業主委員會職責
1.監督物業企業服務，督促物業企業按時公布水電公攤、公共部位收益等收支情況。
2.定期或依具體情況召開業主大會，研究修訂業主大會議事規則、選聘和解聘物業企業、選舉或更換委員、使用和籌集維修資金、改建或重建建筑物、改變公共部分用途等需經業主大會研究表決的事項。
3.任職小區的物業服務企業星級評價連續三年低于二星級（含）的，應于合同期滿前2個月組織業主大會，研究重新選聘物業企業的事項，不得續聘原物業公司。
4.根據業主大會的授權，同物業服務企業簽訂物業服務合同，受委托簽訂小區公共部位的承包、租賃、經營等合同，公共部位的合同期限、金額等要件應經專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
5.任期屆滿或委員資格終止，未選舉產生新一屆業主委員會的，在30日內應將所有檔案資料、印章移交給村居委員會，并在鄉鎮人民政府監督下，做好業主共同財產清算工作。
6.任期屆滿前3個月，應聘請專門機構對其任職期間小區的公共收支情況進行審計。
（八）指導監督
1.業委會備案。按照住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第33條規定的時間和材料向物業所在地鄉鎮備案，材料齊全的，鄉鎮應當場出具備案證明，并抄報縣住建局。備案材料不齊全的，鄉鎮不予備案，并應一次性書面告知須補齊的材料。
2.接受鄉鎮、村居的指導監督。（1）因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地鄉鎮代行業主委員會職責。（2）業委會未按規定時間召開業主大會或組織換屆的，由鄉鎮責令限期整改；如逾期仍未召開的，由鄉鎮、村居組織業主大會或換屆選舉。換屆選舉期間，由村居代行業主委員會職責。（3）業主委員會不能正常履行小區《業委會指導規約》或《業主大會指導規約》、無法定期組織召開業主委員會會議、不能正常開展工作的，由鄉鎮、村居組織召開業主大會臨時會議，對業主委員會進行改選、換屆，選舉產生新的業委會，換屆選舉期間，由村居代行業主委員會職責。（4）業主大會、業委會的決定有違反法律規定的，鄉鎮應責令其限期改正，逾期仍不改正的，鄉鎮應當撤銷業主大會、業委會的決定，并在物業管理區域內公告。（5）業委會成員侵害業主利益、侵占公共收益、涉嫌貪污受賄等情節惡劣的，鄉鎮應當提請相關部門調查取證、依法處理。
三、規范使用住宅專項維修金
（一）維修項目費用審核。2萬元以上（含2萬元）的維修工程，申請人應編制維修工程預算，并經有資質的造價咨詢公司進行決算審核（10萬元以上應增加預算審核），造價咨詢公司從縣財審中心提供的造價咨詢服務供應商隊伍中以搖號的方式選取，搖號過程由村居委員會進行監督。
（二）規范委托施工單位。申請金額在5萬元-20萬元（含5萬元）之間的項目，申請人應委托有資質的招標代理機構采取邀標或公開招標的方式選擇施工單位。申請金額在20萬元以上（含20萬元）的項目，應委托有資質的招投標代理機構通過公開招標的方式選聘施工單位。因抗險救災需要緊急使用維修資金的，申請人選聘施工單位的方式，按有關法律法規執行。
（三）規范委托監理單位。申請金額在20萬元以上（含20萬元）的項目，申請人應聘請專業的工程監理單位監督施工。申請人提交的監理材料應包括監理合同、監理驗收意見等。
（四）強化住宅專項維修金使用事前、事中、事后監管。
1.鄉鎮、村居、住建局在申請人準備申請使用住宅專項維修金前，應及時在小區各樓道等公共區域以及采取電話、短信等方式廣泛公告，提醒業主發揮監督作用。
2.申請人在搖號選擇造價咨詢公司時，鄉鎮、村居應派人現場監督。
3.在維修工程決算時，村居、鄉鎮、住建局應認真審核申報材料，保證住宅專項維修金使用合法合規。
（五）維修工程申請類別
1.緊急情況申請使用。發生緊急情況，可緊急申請使用住宅專項維修金，組織專業人員和不少于5名受益業主進行現場勘驗后提出申請。緊急情況具體有：（1）共有用房以及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏；（2）電梯出現安全隱患或者出現故障無法正常運行；（3）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水；（4）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險；（5）共用給排水、供用電設施設備不能正常使用，依照法律、法規由供水供電企業負責維護的除外；（6）消防、安防等建筑智能化系統出現故障，不能正常使用；（7）因臺風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞；（8）根據公安、消防、人民防空、氣象、特種設備、物業管理等主管部門限期整改要求，需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造；（9）物業共用部位、共用設施設備存在其他安全隱患，需對物業共用部位、共用設施設備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；（10）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。
2.一般情況申請使用。除了緊急使用情況外，需申請使用住宅專項維修金的，應經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且表決人數過半數的業主同意并書面簽字。
四、建立物業小區公共收益監管長效機制
（一）公共收益范圍。公共收益主要指住宅小區樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；通信基站等設備占地費；屬于全體業主的會所、幼兒園、游泳池（館）、健身室（館）、物業服務用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金。
（二）定期公示。由物業服務企業或業主委員會至少每季度在顯著位置公示，并通過移動通信、業主微信群等電子信息方式告知全體業主，將公示情況報送屬地鄉鎮，接受業主和鄉鎮的監督。公示內容應體現公共收益余額、當季度收入及使用情況（附件2）。
（三）監督管理
1.收入管理。物業服務企業在利用物業小區公共部位開展經營性行為前，應征求村居、鄉鎮意見并備案，物業服務企業或自行經營的業委會應按規定如實公示小區公共收益收支情況。
2.存放管理。公共收益收入依法扣除物業服務企業的經營管理費用后（最高不超過30%），前期物業管理期間，未成立業主大會的，可暫存住宅專項維修金專戶或村居專戶，有物業小區的村居應設立專戶存放物業小區公共收益。
3.支出管理。前期物業管理期間，未成立業主大會的，由物業服務企業依據物業合同有關公共收益支出約定進行相應維修、管養等支出，屬地村居進行見證（附件3）。成立業主大會的，由物業服務企業或業委會依據小區管理規約、公共收益交存使用管理規則（附件4）等經業主大會議定的有關公共收益支出約定進行相應支出，由業委會、村居進行見證。未明確約定支出規則的，應經業主大會研究議定規則后實施，或按照“一事一議”原則，依據民法典第二百七十八條研究決定，屬地鄉鎮、村居進行監督。住宅小區出現《福建省物業管理條例》第六十條規定的10種危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，需要使用公共收益的，按照《福建省住房和城鄉建設廳關于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金有關事項的通知》（閩建房函〔2019〕39號）執行。
4.監督管理。物業專職管理人員應每半月走訪一次包片物業小區，核查公共收益存入專戶情況，查看現場公共區域經營情況，核實公示內容真實性，是否存在漏報情況。屬地鄉鎮應每年對小區公共收益收支情況進行檢查，業委會到期前三個月應組織審計，必要時可邀請第三方審計機構進行審計。縣住建局應每季度組織抽查，抽查物業服務企業、村居、屬地鄉鎮公共收益各項落實情況。屬地鄉鎮、村居在日常檢查、審計過程中發現物業服務企業、業委會存在侵占公共收益行為的，報縣住建局依法依規處理。縣住建局抽查發現線索的，屬地鄉鎮、村居未予上報的，報縣效能辦督查履職情況。
五、建立物業管理工作聯席會議制度
對于物業小區管理中出現的物業企業、業主、業主委員會之間的各類問題，屬地鄉鎮、村居應負起具體調處的責任，發揮村居物管人員日常巡查、調處作用，第一時間介入協調解決問題，將矛盾化解在萌芽狀態。需相關部門協調解決的，由鄉鎮人民政府負責牽頭召集縣住建局、資源規劃局、公安派出所、市場監管局、生態環境局等相關單位代表參會，共同協調解決物業管理中遇到的困難、矛盾。
六、明確職責分工
（一）縣住建局。1.擬訂我縣物業管理相關政策；2.負責全縣物業服務行業信用信息的征集、考核、評價、匯總和核查工作；3.負責物業管理區域核定和物業服務合同備案，指導和監督前期物業承接查驗；4.負責前期物業管理招投標管理和專項維修基金的監管；5.開展物業服務星級考評和日常監管檢查；6.建立、維護物業服務和管理電子信息平臺；7.依法查處物業管理活動中的違法違規行為；8.組織物業管理相關業務培訓、配合物管人員考核工作。
（二）各鄉（鎮）人民政府。1.牽頭召集物業管理聯席會議，負責調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛，調處12345、信訪件等涉及物業小區管理具體問題；2.成立村居物業管理工作站，將物業管理納入村居治理范疇；3.開展物業服務企業星級考評，積極應用星級考評結果，有效推動縣內小區物業服務由三星級及以上物業企業承接物業服務；4.監督、檢查轄區內物業服務企業的日常服務工作和星級考評，協調和監督物業服務企業的交接工作；5.指導和協助業主大會成立、業主委員會的選舉，負責籌建首屆業主大會、選舉產生業主委員會；6.指導和監督業主大會、業主委員會開展工作，對不能履行職責的業委會及時組織換屆；7.指導業主委員會的換屆工作，并監督做好業主共同財產清算和公共收益收支審計工作；8.積極引導老舊住宅小區成立業主大會，逐步推行物業管理。
（三）村（居）民委員會。1.負責村居物業管理日常工作，組織開展村居物業管理政策法規宣傳；2.及時協調化解物業管理矛盾和糾紛;3.教育引導居民參與支持物業管理，按時交納物業服務費；4.協助鄉鎮人民政府組織成立業主大會和業主委員會換屆選舉工作，負責派員參加業主大會籌備組、業主委員會換屆籌備組，參與業主大會會議全過程的指導監督，監督業主委員會做好物業管理移交工作；5.指導監督業主大會、業主委員會依法開展工作；6.負責派員參加共同財產清算組，做好業主共同財產清算工作；7.開展物業服務企業星級考評，監督、檢查物業服務企業的日常服務工作，督促物業企業落實主體責任。
（四）相關部門職責。縣民政局、公安局、法院、應急管理局、市場監管局、生態環境局、發改局、資源規劃局及其他縣直部門應加強物業管理區域公共秩序、治安、消防、環境衛生、房屋使用、物業服務收費等方面的監督管理。對無正當理由不繳交物業費的業主，相關部門對物業企業依法依規采取小區公示、納入失信被執行人名單等措施予以配合。
本文件自印發之日起施行，《永泰縣物業管理若干規定（試行）》（樟政辦〔2019〕21號）同時廢止。本文件如與法律法規或省、市規定不符的，從其規定。
附件：1.永泰縣物業企業星級評價標準
2.小區公共收益收支公示表
3.小區公共收益支出備案表
4.公共收益交存使用管理規則（范本）
